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Dans la promotion immobilière, la « charge foncière » est une question clé. Lorsque les prix des terrains constructibles flambent et que les prix de vente ne peuvent pas augmenter indéfiniment, comment faire pour produire des immeubles de qualité ? Les promoteurs sont aujourd’hui contraints de s’adapter à des situations complexes. Les temps ont bien changé.

 

La pression foncière — c’est-à-dire le renchérissement excessif des terrains constructibles — est régulièrement montrée du doigt comme obstacle à la construction de logements neufs. Encore récemment, en septembre 2017, le plan Logement gouvernemental affichait la volonté de « libérer le foncier » pour stimuler l’offre. Depuis le 1er janvier 2018, lors de la vente d’un terrain à bâtir, la taxe sur la plus-value est réduite si le terrain est situé en zone urbaine et si l’acheteur s’engage à y construire des logements — une réduction allant jusqu’à 85 % s’il s’agit de logements sociaux.

Leur rareté aidant, les terrains constructibles atteignent en effet une valeur inestimable dans les zones dites tendues. Tant que les prix de vente des bâtiments neufs augmentent, les promoteurs peuvent sauver leur bilan de construction. Jusqu’à un certain point néanmoins. Car la qualité des réalisations peut en pâtir. À Bordeaux, les immeubles édifiés dans de nouveaux quartiers sont sous le feu des critiques, notamment dans l’écoquartier Ginko. Faute de marge suffisante ? Lors de la remise des Pyramides d’argent 2018, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) régionale a tiré la sonnette d’alarme sur la flambée des prix du foncier dans la capitale aquitaine (1). Et Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI au niveau national, de lancer à la tribune : « L’inflation des prix du foncier est déraisonnable. Les promoteurs, architectes, élus en sont tous responsables. Si on continue, on va dans le mur. Si la seule solution, c’est de faire des chartes du bien construire, on aura raté quelque chose ». Voilà qui est dit.

Une prise de risque assumée

Le coût du foncier est une composante importante des prix immobiliers, en particulier dans les zones urbanisées. C’est pourquoi tout l’art du promoteur immobilier réside dans sa capacité à maîtriser la « charge foncière ». Il doit pour cela procéder à un compte à rebours qui consiste à calculer le prix d’acquisition maximal d’un terrain constructible à partir d’un prix de vente prévisionnel dont il retranche le coût de la construction, sa marge escomptée et un certain nombre de frais annexes (très variables selon les situations). C’est donc un calcul ex ante qui le conduira à faire une offre de prix pour le terrain qu’il souhaite acquérir. Dans le meilleur des cas, si son offre est acceptée, il signera alors une promesse sous condition suspensive de permis de construire « purgé », autrement dit ne pouvant plus être attaqué après expiration des délais de recours. On comprend d’ailleurs en passant pourquoi les professionnels se réjouissent tant des dispositions touchant à la limitation des recours abusifs dans la loi sur le logement, votée en juin 2018.

Car le promoteur n’achète pas seulement un terrain, mais un droit à bâtir, c’est-à-dire un potentiel constructible exprimé en surface de plancher qui est précisé dans le plan local d’urbanisme (PLU) et qui peut être affecté aussi par d’autres règles relatives à l’emprise au sol, à la hauteur ou le vis-à-vis... Cette dimension est particulièrement importante lorsqu’un promoteur achète un terrain à un aménageur. Dans le quartier d’affaires de La Défense, par exemple, ces droits à construire ont atteint des sommets aux plus belles heures de l’EPADESA, ex-EPAD (2)… Les prix ont retrouvé, depuis, des niveaux plus raisonnables. Souhaitons-le en tout cas à Woodeum et BNP Paribas Real Estate qui lancent à Nanterre le campus tertiaire Arboretum, 126 000 m2 à construire avec une structure en bois massif (3).

Un long parcours semé d’embûches

Le facteur temps n’est pas toujours en faveur du promoteur s’il n’a pas été capable de gérer toutes les incertitudes sur les plans juridique, financier et humain… Depuis la prospection, souvent avec le concours d’apporteurs d’affaires divers, jusqu’à la vente finale, un point s’avère essentiel : la qualité des relations et des discussions avec les élus et les associations locales. Illustration. Lorsqu’en 2015 le groupe de promotion Interconstruction, conduit par Marc Villand et Gilles Imbert, achète à Saint-Cloud un terrain bâti à l’Association pour l’insertion sociale et professionnelle des personnes handicapées (l’ADAPT), des voix s’élèvent pour demander le maintien du pavillon Lescoeur, demeure datant du Second Empire. Pour mener à terme son programme « Regards en Seine », projet déjà complexe en raison de la nature du site placée à flanc de colline, ce promoteur s’engage à reconstruire à l’identique trois façades du pavillon et de les intégrer dans un ensemble de bâtiments abritant des logements. Il est d’ailleurs récompensé plus tard par le « prix de la conduite responsable des opérations » de la FPI Île-de-France (4). Un bel exemple de dialogue.

 

Faire flèche de tout bois

Quand les parcelles non bâties ou « dents creuses » se raréfient, toutes les solutions sont bonnes. BPD Marignan achète ainsi au printemps 2017, en plein centre de Caen, un ancien garage : les entrepôts seront détruits pour créer des logements, mais la rotonde historique sera conservée en l’état pour accueillir une activité de service à la personne et une surface commerciale (5). Il faut parfois accepter de passer par la démolition de l’existant, comme c’est le cas pour Nexity qui a racheté, à Cergy-Pontoise, la tour 3M et son emprise foncière pour reconstruire un siège social aux normes actuelles et des logements (6). Au Mans, un promoteur normand, P2I, va même transformer l’ancien stade Beaulieu en un parc de maisons et d’appartements (7).

Et comment ne pas parler du Grand Paris ? Ce chantier titanesque est en train de bouleverser la physionomie de la métropole avec l’arrivée des nouvelles lignes de métro du Grand Paris Express. Il aiguise naturellement l’appétit des promoteurs. Mais à proximité des futures stations, la pression est telle que les édiles concernés prennent des initiatives pour éviter l’envol des prix du foncier. Après Vitry-sur-Seine et Fontenay-sous-Bois, en mars 2017, c’est au tour de Champigny-sur-Marne d’obliger les constructeurs, à travers une charte, à respecter des règles, notamment sur les prix, en contrepartie d’une étude rapide des permis de construire (9). La qualité sera-t-elle au rendez-vous ? Avec une bonne dose de créativité, si possible.

L’imagination à tout prix

L’innovation est le maître mot de l’opération « Inventons la métropole du Grand Paris ». Ce concours est un appel à projets permettant d’identifier et de sélectionner les meilleures idées de développement urbain. Des équipes candidates composées d’architectes, de promoteurs, d’investisseurs, d’utilisateurs, de start-up, de chercheurs, d’associations ou de PME sont invitées à proposer des projets sur des terrains répartis sur l’ensemble du territoire métropolitain (10). Autrement dit, il s’agit de vérifier en amont la qualité des projets avant de céder les terrains.

Finies la chasse et la cueillette, place à la culture du foncier !

(1) https://www.sudouest.fr/2018/04/15/bordeaux-quand-les-promoteurs-immobiliers-s-inquietent-des-prix-du-foncier-4373562-705.php 
(2) https://www.challenges.fr/entreprise/l-ex-epad-dans-la-panade_300233
(3) https://immobilier.lefigaro.fr/article/bientot-des-bureaux-dans-des-immeubles-en-bois-pres-de-la-defense_59502c26-3013-11e7-afe3-0772d0153cc5/
(4) https://www.journaldeleconomie.fr/Marc-Villand-Interconstruction-nos-projets-sont-un-dialogue-entre-l-art-et-l-architecture_a4846_2.html 
(5) https://www.ouest-france.fr/normandie/caen-14000/caen-deux-anciens-garages-deux-futurs-projets-5003523
(6) http://www.leparisien.fr/val-d-oise-95/cergy-nexity-rachete-la-tour-3m-03-07-2017-7106781.php
(7) https://www.ouest-france.fr/pays-de-la-loire/le-mans-72000/immobilier-au-mans-la-transformation-du-stade-bollee-va-demarrer-5638124
(8) http://www.leparisien.fr/champigny-sur-marne-94500/champigny-la-ville-et-les-promoteurs-s-engagent-a-limiter-les-prix-de-l-immobillier-17-03-2017-6772224.php
(9) https://www.inventonslametropoledugrandparis.fr/presentation/description.html

 



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Louis Aubo le 18/2/2019

Un article très intéresant. En effet, les tarifs augmentent tellement vite qu'ils font réfléchir quant à l'avenir du modèle...

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Narcisse Pernette le 18/2/2019

Très vrai en Île-de-France !


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